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动了!多地部署老旧小区改造 有多大机会?
发布时间:2018.10.18    新闻来源:   浏览次数:

据《上海证券报》报道,近期,发展改革委投资司会同住房城乡建设部、国家能源局、国家邮政局等相关司局负责人,赴天津、山东等地开展老旧小区改造工作调研。分析人士认为,预计接下来还会有相关推动落实政策出台。

今年以来,中央多次提及老旧小区改造,7月30日召开的中共中央政治局会议再次明确,要稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程。  

地方老旧小区改造已在陆续推进中。  

比如,今年杭州启动的老旧小区改造不再是单纯的拆建、修补、整治,而是转向以“综合改造”和“服务提升”为重点的有机更新。杭州将继续加快推动老旧小区改造,力争于8月底出台老旧小区综合改造提升实施方案、技术导则。  

河北提出,从安全问题、居住功能、环境治理等方面,多做亟须改的里子工作,杜绝面子工程和搞“标配”。从政府、居民、社会、企业多方筹资,确保改造资金与改造需求相匹配。合理安排改造施工,制定各小区通讯、电力、热力、管网等专项方案。  

其中,“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹资也是目前地方普遍采取的方式。

按照住建部有关负责人的介绍,老旧小区改造主要分成三类。第一,保水、电、气、路等基本的配套设施。比如垃圾分类设施的配套、供暖设施、装电梯等;第二,提升公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等基础设施;第三,完善公共服务类的内容。包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等。  

太平洋证券宏观分析师肖立晟指出,此次全面推开老旧小区改造,是在不大拆大建的前提下,改善城区居民生活环境的同时,拉动新的有效投资增长。根据各地情况来看,仍以财政投入为主,估计2018年至2020年三年全国老旧小区基本设施改造项目需政府投入财政资金超万亿元,平均每年需投入财政资金约4000亿元。

工隆建通智库研究员按:7月30日中央政治局会议明确实施城镇老旧小区改造后,我们推送了智库特约研究员关凯的文章,分析了老旧小区改造中的业务机会,指出财政支持是老旧小区改造项目金融介入具有可行性的关键因素。根据上海证券的报道,国家层面已经认识这一问题,预计将出台落实政策。面对万亿投资规模,金融机构有必要持续保持关注。

以下是工隆建通智库特约研究员关凯此前的相关分析:

2019年是第二轮棚户区改造三年攻坚计划(2018~2020年)的第二年,原计划三年改造各类棚户区1500万套。据住房和城乡建设部公布,2018年全国各类棚户区改造开工626万套,完成投资1.74万亿元。较2018年《国务院政府工作报告》提出的2018年开工580万套,超额完成7.9%。据此,推算2019年、2020年两年开工规模应在440万套左右。

但据《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》(财综〔2019〕14号),2019年城镇棚户区改造计划改造套数仅约285万套,较上一年实际开工规模降幅达54%,与上述推算数值相较降幅也超三成。

棚户区改造走向尾声之时,谁能扛起拉动投资、推进消费的大旗?

国务院总理李克强6月19日主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造等。

会议认为,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,情况各异,任务繁重。

会议确定,一要抓紧明确改造标准和对象范围,今年开展试点探索,为进一步全面推进积累经验。

二要加强政府引导,压实地方责任,加强统筹协调,发挥社区主体作用,尊重居民意愿,动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

四要在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

据统计全国共有老旧小区近16万个,建筑面积约为40亿平方米,涉及居民超过4200万户。国务院参事仇保兴曾指出,据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达四万亿元。按五年改造完成推算,年均新增投资额约8000亿元。

8000亿,什么概念,举个例子。

水利部数据,2018年在节水供水重大水利工程建设方面,全国水利建设投资6872.7亿元,其中中央投资1554.6亿元。

中国铁路总公司数据,2018年全国铁路固定资产投资完成8028亿元,其中国家铁路完成7603亿元;新开工项目26个,新增投资规模3382亿元;投产新线4683公里,其中高铁4100公里。

“旧改”从总体市场规模来看,不是小生意。

本文笔者尝试回答什么是“旧改”以及其特点、参与方式等几方面问题。

一、什么是“旧改”?

2019年4月15日,《住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019〕243号,以下简称“《通知》”),要求认真做好老旧小区调查摸底,准确把我老旧小区改造内容和标准,科学制定老旧小区改造计划,抓好老旧小区改造计划的实施。

《通知》提出关于老旧小区认定标准的基本框架是:

老旧小区应为城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。具体各省(区、市)的老旧小区认定标准,由省级住房和城乡建设部门会同发展改革、财政部门在上述框架内,因地制宜制定。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴。

因此,可以确定“旧改”与“棚改”(包括城中村改造)的实施范围是相互独立的。

此外,《通知》中关于老旧小区改在内容包括:

小区内道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造,小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造;

小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有条件的居住建筑加装电梯等;

与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

而关于老旧小区的改造标准,则明确也是由各省级住房和城乡建设部门会同发展改革、财政部门统一编制本地区老旧小区改造内容清单,制定相应改造标准,或由省级住房和城乡建设部门会同发展改革、财政部门授权市、县相关部门制定。

笔者认为最终可能落实到各市、县相关部门制定,省级部门把关!

综上,可见与“棚户区改造”相比较,同作为全国范围内政府主导实施的“旧改”其特点,一是不涉及征收拆迁、居民补偿安置;二是相关各方利益分散,缺乏统筹协调机制。

二、旧改资金从哪来?建筑企业如何参与?

《通知》明确,要按照“谁收益、谁出资”原则,结合实际合理确定改造费用分摊规则,完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。其中明确了相关几方的出资责任:

一是明确居民出资责任,居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等渠道落实,鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。

二是督促管线单位落实责任,通过直接投资、落实资产权益等方式参与老旧小区改造。

三是引导水、电、气、通信运营企业开展小区内以及小区相关的供水、供电、供气、通信等基础设施的改造提升。

四是积极探索,通过政府采购、新增设施有偿使用等方式,引入专业机构社会资本参与老旧小区改造。

另外,纳入本地区2019年中央补助支持老旧小区改造计划,并于2019年12月底前开工的,将给予中央补助资金支持。

纳入中央补助支持老旧小区改造计划的项目,改造内容要求包括水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新改造;或者虽未对水、电、路、气设施更新,但包括加装电梯。

资金来源明确了,实际操作中可按如下项目类别分别推进:

一是小区内的供排水、供电、供气、供热,以及与小区直接相关的城市、县城(城关镇)道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热等,应由相应的管线企业、运营单位参与,方式是直接投资、落实资产权益,可通过对服务收费的方式实现回报。

二是适用住宅专项维修资金用途的,可按《住宅专项维修资金管理办法》的规定执行。

本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

——《住宅专项维修资金管理办法》

三是上述资金不足的,或不适用的,可采用政府采购的方式,使用财政资金用于建设。

四是具有经营性基础的如停车库(场)、污水与垃圾处理等可采用特许经营,或PPP模式推进。

当然上述各种方式具体的设计施工任务,建筑企业是可以通过竞争性方式参与的,经营性的停车库(场)、污水与垃圾处理等,有实力的还可以通过投资的方式参与。

三、认识与观点

当前,推进“旧改”,笔者认为存在两个主要的问题:

一是以目前地方政府处于不可能完全依靠财政资金直接投资、采用PPP模式又受财政支出10%红线约束空间不足、引导企业投资的经营性项目有限的困境。

二是住宅专项维修资金普遍存在着提出使用门槛高、监督难、表决难的问题,总的表现为使用率低。

据北京市住房资金管理中心数据显示,截至2018年4月30日,全市已累计归集商品住宅专项维修资金485.09亿元,实际使用36.52亿元,使用率约为7.5%。县城情况更不容乐观,据荣县房屋征收与补偿中心一工作人员称,截至2017年4月,该县共征收维修资金7800余万元,但目前仅6个小区成功使用过资金,合计18万余元,使用率约0.23%。

——万亿住宅维修金使用率仅1% 开发商物业等多方蚕食 《民主与法制时报》

第七十六条业主决定建筑区划内重大事项及表决权决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

——《中华人民共和国物权法》

基于上述理解,笔者认为:

一是“旧改”作为国务院常务会确定的重大民生工程和发展工程,市场规模较大,值得建筑企业后期密切关注各省动态。

二是老旧小区的管理因各方面的原因还存在很多困境,目前大规模开展的模式尚不成熟、明确,建筑企业应注意收集、了解已开展老旧小区改造试点的模式及经验,做好准备。

三是单个老旧小区建设规模较小,对部分央企、国企等大型承包商的成本控制要求较高,但若能打包整个区域的老旧小区改造,并结合周边相关的基础设施工程共同按PPP模式推进,或可满足各方要求。

工隆建通智库研究员按:老旧小区改造是稳增长和惠民生的好事。随着财政支持政策的明确,有关各方包括金融业在内必须认真重视研究这一工作了。

 

 
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